Dans un contexte où l'impact environnemental est devenu un enjeu de société, des panneaux photovoltaïques installés sur un bien constituent le plus souvent une plus-value en cas de revente. Quels sont les avantages et les obligations d'une telle opération immobilière ?
Immobilier et panneaux photovoltaïques, les spécificités-iStock-chinasong
Une installation qui valorise le bien
L'installation de panneaux photovoltaïques sur un bien constitue un atout certain dans le cadre d'une revente, les acheteurs étant de plus en plus sensibles au concept d'indépendance énergétique. Qu'elle soit destinée à l'autoconsommation ou à la revente de l'énergie à un distributeur (EDF ou autre), une installation solaire est amortie à partir de 10 ans, et sa durée de vie est de 25 à 30 ans. Elle valorise donc inévitablement le bien à vendre, et la « valeur verte » du logement constitue un argument de négociation. Il faut savoir que le prix de vente des habitations classées A ou B au DPE est supérieur de 11 % à celles classées D, et les logements notés F ou G sont vendus 19 % de moins que ceux de classe D. Un logement moins énergivore est donc incontestablement mieux coté et plus recherché. Selon le constat des professionnels, la marge de négociation serait de l'ordre de 6 % en faveur d'une habitation dotée de panneaux photovoltaïques.
Les avantages concrets des panneaux lors d'une revente
Si vous êtes concerné par la vente d'un logement doté de panneaux photovoltaïques, des arguments imparables sont à mettre en avant. Tout d'abord, l'acquéreur bénéficiera dès le premier mois de l'apport financier des panneaux. Il n'aura pas à prendre en charge le coût de l'installation, ni à se soucier des démarches à réaliser en amont. Il faut en effet passer par des étapes incontournables, souvent contraignantes (étude de faisabilité et de rentabilité, comparatif de devis, choix de l'installateur, pose…). Il s'agira donc pour l'acheteur d'un bénéfice immédiat : il profitera des avantages sans subir les inconvénients. Si les panneaux sont destinés à votre propre consommation, il convient de chiffrer les économies annuelles engendrées en comparant, factures à l'appui, la situation avant et après l'installation. Si l'électricité est revendue à un distributeur, l'acheteur voudra connaître le montant des revenus générés. Même s'il faut rajouter les dépenses d'entretien (telles que le remplacement de l'onduleur), le nouveau propriétaire fera inévitablement des économies qui viendront alléger les mensualités de l'emprunt ou permettre des travaux d'amélioration. Il est donc important de préparer un dossier solide pour rassurer l'acheteur, en fournissant tous les justificatifs, tant sur l'historique de l'installation que sur les économies et le coût engendrés. Ceci dit, il arrive aussi qu'une installation photovoltaïque desserve un bien, pour différentes raisons : installation inesthétique, trop ancienne, mal entretenue, ou dont l'installation pose question en termes de qualité.
Concrètement, comment procéder lors d'une revente ?
Le vendeur a trois possibilités : conserver les panneaux et les installer sur un autre toit : c'est la solution la moins intéressante, car le vendeur devra régler les frais de désinstallation et les conditions du nouveau contrat ne seront pas aussi avantageuses ; laisser les panneaux sur le toit : un « bail emphytéotique » devra être établi par un notaire, pour diviser les droits de propriétés ; vendre les panneaux avec le bien : c'est l'option la plus courante. Dans ce dernier cas, le vendeur devra fournir une copie des autorisations administratives obtenues lors de la mise en place des panneaux (permis de construire, déclaration d'achèvement et de conformité des travaux déposée en mairie…), ainsi qu'une copie du contrat éventuel signé entre le vendeur et le distributeur d'énergie. Pour que le nouveau propriétaire puisse bénéficier de l'obligation d'achat par le distributeur, le changement de titulaire du contrat devra être déclaré auprès du distributeur d'énergie, un avenant signé et un relevé des compteurs réalisé le jour de la vente.
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